Entreprises

L’entrepreneur a le choix d’inscrire ou non à l’actif de l’entreprise, l’immeuble dont il est propriétaire et qui est affecté à l’activité de l’entreprise :

• si le dirigeant inscrit l’immeuble à l’actif de l’entreprise, on retrouve la situation décrite à la question précédente ;
• si le dirigeant maintient l’immeuble dans son patrimoine privé, il peut, pendant la période de détention du bien, déduire au titre des charges de l’entreprise les sommes correspondant au loyer normal de l’immeuble lorsque l’entreprise relève des BIC. Ce loyer est alors déclaré dans la catégorie des revenus fonciers.
• L’intérêt est de réduire le bénéfice imposable et donc l’assiette des cotisations sociales. De plus, au moment de la vente de l’immeuble, la plus-value est imposée dans les conditions des plus – values des particuliers: abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème entraînant une exonération au bout de 15 ans.

Mais toutes les charges liées à la propriété et au fonctionnement ne sont pas déductibles du bénéfice de l’entreprise individuelle.

Fiscalement, il est possible de déduire du revenu de l’entreprise :

• le montant réel des frais d’achat ;
• le montant réel des frais d’entretien et de réparation ;
• l’amortissement des constructions.

Mais lors de la revente, le calcul de la plus-value est effectué sans apporter de correctif au prix d’achat, et sans exonération au titre de la durée de détention. Toutefois, il existe des exonérations pour les plus-values réalisées par des contribuables relevant de l’impôt sur le revenu réalisant des recettes annuelles inférieures à certains seuils.

C’est possible si le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. Mais si le local est situé dans une ville de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne, trois autres conditions doivent être réunies :

• l’activité doit être exercée exclusivement par l’occupant du logement,
• ce logement doit être sa résidence principale,
• l’activité ne doit pas nécessiter de réception de clientèle ou de marchandises.

Si ces conditions ne sont pas réunies, une autorisation doit être obtenue auprès de la préfecture. Depuis le 1er janvier 2009, cette autorisation doit être demandée au maire et précédée de l’avis du propriétaire du local.

Oui, lors de l’immatriculation, l’entrepreneur peut donner l’adresse de son domicile personnel, et ce malgré les interdictions résultant :

• du code de la construction et de l’habitation qui interdit, dans les grandes agglomérations (plus de 200 000 habitants) et les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne sauf dérogation préfectorale, le changement d’affectation des locaux à usage d’habitation,
• du bail,
• du règlement de copropriété,
• du plan local d’urbanisme.

En principe, oui. Toutefois, il existe des mesures fiscales destinées à encourager la transmission d’entreprise. Ainsi sont exonérées sous certaines conditions, les plus-values réalisées lors de la cession d’une branche complète d’activité ou de petites entreprises.