Bail rural, vente d’herbe, statut du fermage, droit de préemption du preneur, SAFER, Groupements fonciers agricoles…. Un domaine aussi vaste que complexe dans lequel votre notaire pourra vous apporter les réponses adéquates.
Qu’est-ce que le bail rural ?
Un bail rural est la location d’un fonds agricole, lequel peut être de deux types :
- Soumis au statut du fermage.
- Non soumis au statut du fermage (occupations précaires, petites parcelles, baux particuliers…).
Dans tous les cas, il peut être établi :
- Par acte sous seing privé, c’est à dire, directement entre le propriétaire et le preneur. Dans ce cas, il est important de soumettre ce bail à l’enregistrement auprès du Service de l’Enregistrement compétent (Pour la Manche : COUTANCES). L’enregistrement donnera date certaine au bail.
- Par acte notarié : l’acte notarié vous offrira à la fois l’expertise de votre notaire, mais également la force de l’acte authentique en cas de non-respect par l’une des parties de ses obligations.
- De manière verbale, sans écrit.
Qu’est-ce que le statut du fermage ?
- Le loyer est encadré.
- La durée du bail est d’un minimum de 9 années.
- Le preneur a un droit de préemption s’il exploite depuis plus de 3 années (se prouve par un bail rural enregistré, une attestation MSA). Si le preneur exploite depuis moins de 3 années, il n’a pas de droit de préemption du preneur.
- Les possibilités de résiliation du bail sont strictement encadrées.
- Le preneur a droit de céder son bail dans le cadre familial
- Le preneur a le droit au renouvellement de son bail.
- Le preneur a droit à une indemnité d’éviction en cas de résiliation pour constructibilité, ou en fin de bail pour amélioration du fonds.
- Le bailleur a un droit de reprise (pour exploiter sous conditions).
Exceptions : nous ne sommes pas soumis au statut du fermage si :
- Le bien est une petite parcelle : pour la manche, le seuil est de 1 hectare (ce seuil ne s’apprécie pas par parcelle, mais pour l’ensemble des parcelles louées).
- Le bien est loué par bail de chasse, de pêche, par convention d’occupation précaire (ne se présume pas : suppose un écrit).
- Le Bien est un jardin familial.
Dans tous ces cas, le statut du fermage est exclu, et le droit commun du louage trouve à s’appliquer, c’est-à-dire que le droit de préemption du preneur n’existe pas, le loyer n’est pas encadré et les conditions de résiliation sont celles du Code Civil.
Toutefois, pour les petites parcelles, si le bien constitue un élément essentiel de l’exploitation, il y’a lieu de le considérer comme soumis au statut du fermage, et par conséquent, y appliquer le droit de préemption du preneur.
Quelle quote part de la taxe foncière incombe au preneur ?
Le preneur doit la moitié de la taxe Chambre d’Agriculture figurant sur votre taxe foncière, multipliée par 1,08 au titre de la participation aux frais de gestion et de fiscalité.