Les baux commerciaux - Etude Chantereyne

Le statut du bail commercial s’applique « aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce » ainsi que le dispose le Code de Commerce. Ce statut s’applique également aux locaux ou immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds.

Ce statut soumet les parties à un statut particulier, dérogatoire du droit commun, qui est impératif. Celui-ci confère divers avantages au preneur comme notamment le droit au renouvellement ou à une indemnité en cas de congé délivré par le bailleur.

Ce régime a fait l’objet de modifications lors de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel ». Cette loi est venue clarifier la position de la jurisprudence et encadrer les parties afin de « rétablir l’équilibre entre les parties ».

La durée du bail commercial :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » ainsi que le dispose l’article L145-4 du Code de commerce.

Ce même article donne la faculté au preneur de délivrer congé au bailleur à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Cette faculté de résiliation triennale peut être écartée pour les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation dits locaux monovalents, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage.

Le bailleur dispose de la même faculté dans les formes et délais indiqués à l’article L. 145-9 du code de commerce. Cependant il ne le peut que dans certains cas limitatifs : afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Dans ces différents cas, le bailleur aura à charge de payer au preneur en place l’indemnité d’éviction prévue par le même code. Toutefois le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le législateur permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux. C’est alors ce que l’on appelle un bail dérogatoire, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Les parties à l’expiration de cette durée, ne peuvent plus conclure de nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance. Les parties s’entendent pour maintenir le preneur dans les lieux, un nouveau bail s’établit automatiquement soumettant les parties au statut des baux commerciaux sans dérogation possible. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Le loyer du bail commercial :

Le montant du loyer du bail commercial est libre lors de la conclusion du bail commercial. En revanche, le montant du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative.

Ainsi, à moins d’une modification des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques du bail, de la destination des lieux ou des obligations des parties, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la date de fixation du loyer initial.

A défaut de clause indiquant l’indice de référence, il y a lieu de prendre en compte l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires.

Ces dispositions s’appliquent pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.

Le droit au renouvellement du preneur :

L’article L145-8 du code de commerce instaure un droit au renouvellement pour le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

La durée du bail renouvelé est également de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation pour laquelle le congé a été donné, soit si une demande de renouvellement a été faite le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Par dérogation au droit commun des baux, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment de sa prolongation.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial. Toutefois, il doit payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession éventuellement augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu de verser une indemnité au preneur dans certains cas limitativement énumérés :

S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur.
S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli car reconnu comme étant en état d’insalubrité reconnu par l’autorité administrative.

Le congé :

Le congé triennal est redevenu une règle d’ordre public avec la loi Pinel à laquelle le preneur ne peut donc plus renoncer ; sauf exceptions légales. En revanche, le décès du preneur peut entraîner une résiliation anticipée du bail commercial sans attendre la période triennale.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014.

L’état des lieux et les charges locatives :

La loi « Pinel » est venu modifier le code de commerce pour instaurer un principe d’établissement d’état des lieux entre les parties dans plusieurs cas :

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail,
de cession du droit au bail,
de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds
et lors de la restitution des locaux.

Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers madaté par eux. L’état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

A défaut d’accord entre les parties, un état des lieux est établi par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil par laquelle le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Ces dispositions s’appliquent pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial pris en application de la loi Pinel du 18 juin 2014 qui ajoute trois articles qui disposent que ne peuvent être imputés au locataire :

les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.
les impôts notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coput des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

L’article L145-40-2 du Code de Commerce issu de la loi du 18 juin 2014 dispose que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail comportant la répartition entre preneur et bailleur.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel dressé par le bailleur ou locataire. En cours de bail, le bailleur doit informer le preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion de contrat de bail, puis tous les trois ans le bailleur doit communiquer au preneur un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes assorti du budget prévisionnel, ainsi que d’un état récapitulatif des travaux réalisés les trois années précédentes précisant leur coût.

La cession du bail commercial :

Le Code de Commerce instaure un certain nombre de clauses réputées non écrites notamment lorsque les baux prévoient que le preneur ne peut céder son bail ou les droits qu’il tient à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise sans l’accord du bailleur. Ainsi l’article L145-16 du Code de Commerce dispose que sont réputées non écrites quel qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du bail commercial à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Le législateur a mis en place la possibilité pour le bailleur d’instaurer dans le bail commercial une clause de garantie par le cédant du fonds de commerce à son profit afin de garantir le paiement des loyers durant trois années à compter de la cession du bail commercial.

Le bailleur devra alors pour en bénéficier informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

La sous-location en principe du bail commercial totale ou partielle est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Dans cette dernière hypothèse, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous louer par acte extrajudiciaire ou par courrier recommandé.

Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a expressément ou tacitement autorisé ou agréé la sous-location.

Le droit de préemption du preneur d’un bail commercial :

L’article L145-46-1 du Code de Commerce dispose que le propriétaire d’un local à usage commercial qui envisage de vendre celui-ci en informe le preneur par lettre recommandée avec accusé de réception qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

Elle vaut offre de vente au profit du preneur qui dispose d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le preneur dispose à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur de deux mois pour la réalisation de la vente.

Sont exclus de ce droit, certaines opérations faites au conjoint, ascendant, descendant du bailleur ou de son conjoint ainsi que celles dans les centres commerciaux, soit dans le cas de vente de plusieurs locaux, soit au profit d’un copropriétaire de l’ensemble commercial. Sont enfin exonérées les cessions globales d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

Ces dispositions sont entrées en vigueur à compter du 18 décembre 2014 et s’appliquent aux contrats en cours.